第52回 中古マンションへの投資は行っていいでしょうか

質問：

都内であれば不動産価格と賃料も下がりにくく、仮に恐慌となってもリスクが低いと言われました。林さんの予想では近い将来に大恐慌が来る可能性があり、ゴールド購入を推奨されています。今のタイミングでは都心中古マンション投資より、ゴールドを買い増した方が手堅いという判断になりますでしょうか？

回答：

中古マンションへの投資は控えた方がいいでしょう。

１．土地は魅力の薄い投資先

土地価格ならびにマンション価格は景気に左右されます。図表１にあるように、土地公示価格は1975-2010年においてはほぼ似たような動きをしています。ところが、2011年以降は土地に比べて株価の値上がりが圧倒的に大きくなっています。

住宅は人口減の傾向にある日本においては、魅力的な投資対象ではなくなってきたからです。

仮にこれから不況が来るとしたら、不動産価格はどうなるか？株価は大きく上がった分、大きく下がります。土地はそれ以上に大きく下げることになります。

何故か？

好況時に大きく上がらなかったならば、そこにはそれなりの理由があります。不況時にはその理由がさらに強まると考えるのが自然な発想です。

２．中古マンションは「まし」に過ぎない

これに対して、中古マンションは「まし」な投資先です。図表２によれば、2010年以降土地価格以上に大きく値上がりしています。特に最近の値上がりが激しい。これを見て、多くの人が中古マンション投資を検討しているものと思われます。

しかし、この値上がり率をもってしても、日経平均の値上がり率にはかないません。

中古マンションは「まし」だとはいっても、人口減の問題が底辺にあります。恐慌が来れば、土地価格ほどではないにせよ、大きく下がることには間違いないでしょう。